Библиотека

17.02.2014

Рентные ЗПИФы и ЗПИФы недвижимости – сравнение инвестиционных возможностей


И.С. Маленков, старший консультант
Д.В. Уголков, генеральный директор, к.т.н.

Замедление роста ВВП России до 1,3% в 2013 г. по сравнению с 3,4% в 2012 г. и 4,3% в 2011 г., ослабление рубля относительно доллара США и евро до рекордных значений (30 января 2014 г. курс евро к рублю составил исторический максимум в 48,2201 руб/евро) свидетельствуют о неустойчивом характере восстановления экономики России после кризиса 2008 г. и вызывает вопросы у частных инвесторов о направлениях наиболее выгодного вложения капитала.

В соответствии с Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов Минэкономразвития России[1], к видам экономической деятельности, доля которых будет расти в период 2014-2016 годов, относятся:
строительство;
  • финансовая деятельность (покупка ценных бумаг);
  • операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг;
  • образование (предоставление услуг по обучению иностранным языкам, подготовке к различным тестам);
  • здравоохранение и предоставление социальных услуг.
По нашему мнению, особого внимания заслуживает экономическая деятельность, связанная с недвижимым имуществом. На текущий момент, интерес к российскому рынку недвижимости проявляют не только российские, но и иностранные компании.

Известный предприниматель Аркадий Ротенберг создал девелоперскую компанию «РГ-девелопмент», которая будет инвестировать в коммерческую и жилую недвижимость в основном Москвы и Московской области (Ведомости, 11.02.2014).

Швейцарская Valartis Group — крупная финансовая компания, управляющая активами на 7,9 млрд. швейцарских франков (около 8,8 млрд. долларов США) – объявила об общем запланированном объеме инвестиций в российский рынок недвижимости в 1 млрд. долларов США (Ведомости, 14.02.2014). Партнером Valartis Group в России станет девелоперская компания DB Development (владельцы — Сбербанк и Deutsche Bank).

К перспективным формам инвестиций на рынке недвижимости можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды (далее - ЗПИФ) недвижимости и рентные фонды (далее - ЗПИФН и ЗПИРФ). Прирост количества ЗПИФН и ЗПИРФ за последние четыре года составил соответственно 30% и 93%, что в абсолютном выражении означает более существенный прирост общего количества ЗПИФНов по сравнению с приростом общего количества ЗПИРФов.

По данным www.investfunds.ru, за последние 3 года самыми доходными ПИФами (ТОП-40 фондов) стали рентные фонды и фонды недвижимости.

Деятельность ЗПИРФ и ЗПИФН строго регламентирована действующим законодательством Российской Федерации.

Работа ЗПИФов обеспечивается силами нескольких организаций, большая часть из которых осуществляет контроль его деятельности. Этим, в частности, и объясняется высокая надежность инвестиций в ЗПИФ[2].

Инфраструктура ЗПИФов:
  • ЗПИФ - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а также иного имущества, принадлежащего пайщикам фонда и переданного в доверительное управление управляющей компании фонда. Закрытый паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Все условия работы ЗПИФа определяются в правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Службе Банка России по финансовому рынку (бывшая ФСФР). Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия[3].
  • Служба Банка России по финансовому рынку осуществляет лицензирование и контроль деятельности специализированного депозитария, управляющей компании и специализированного регистратора.
  • Специализированный депозитарий. Средства пайщиков хранятся в специализированном депозитарии, который ведет учет, обеспечивает хранение и контролирует операции с активами.
  • Управляющая компания управляет активами ЗПИФов, обеспечивает функционирование всей инфраструктуры фонда и координирует взаимодействие всех участников ЗПИФа.
  • Специализированный регистратор ведет реестр владельцев паев.
  • Инвестиционный комитет пайщиков одобряет сделки с имуществом ЗПИФа, осуществляет контроль над деятельностью управляющей компании.
  • Независимый оценщик оценивает активы ЗПИФа.
  • Независимый аудитор проводит обязательный аудит ЗПИФа.

Законодательное регулирование ЗПИРФ и ЗПИФН повышает устойчивость фондов и предоставляет возможность осуществления долгосрочных инвестиций за счет:
  • учета имущества ЗПИФа Управляющей компанией на отдельном балансе,
  • отсутствия ответственности ЗПИФа по обязательствам и долгам Управляющей компании,
  • контроля Управляющей компании, Специализированного депозитария, Специализированного регистратора со стороны Службы Банка России по финансовому рынку,
  • невозможности произвольного погашения паев ЗПИФа.

Отсрочка уплаты налога на прибыль позволяет повысить эффективность бизнеса, использующего рентный ЗПИФ и/или ЗПИФ недвижимости в своей деятельности.

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд, инвестирующий средства пайщиков в объекты недвижимости по договору доверительного управления. Создается для реализации определенного строительного проекта.

ЗПИФ недвижимости является лидером среди всех категорий паевых инвестиционных фондов по показателю объема привлечения инвестиций за последние 3 года.

Анализ количества и стоимости чистых активов ЗПИФ показывает, что средняя величина ЗПИФН составляет 270 млн. руб., а ЗПИРФ – 2,1 млрд. руб., что свидетельствует о более низком пороге входа для ЗПИФН.

ЗПИФН в России более распространены, чем ЗПИРФ – по состоянию на 1 февраля 2014 г. количество ЗПИФов недвижимости в России составило 657 штук, а рентных ЗПИФов – 85 штук, что наглядно свидетельствует о предпочтениях бизнеса по отношению к ЗПИФН. При этом темпы прироста количества ЗПИФН за последние два года сохранились на уровне 12,7%, а рентных ЗПИФов сократились почти в два раза и составили 26,9%.

ЗПИФН носит более универсальный характер, позволяя в отличие от ЗПИРФ инвестировать в строящуюся недвижимость.

В соответствии с требованиями Положения «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», утвержденного Приказом ФСФР России от 28 декабря 2010 г. № 10-79/пз-н (далее – Положение), в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории фондов недвижимости, могут входить только:
  1. денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
  2. недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
  3. имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  4. долговые инструменты;
  5. инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
  6. паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква - значение «E», вторая буква - значение «U», пятая буква - значение «R».

В соответствии с требованиями Положения, в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории фондов недвижимости, акции и инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, могут также входить:
  1. имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
  2. имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
  3. имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
  4. проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
  5. акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда.

Рентный ЗПИФ

Рентный ЗПИФ размещает активы в основном в коммерческую недвижимость и получает доходы от сдачи ее в аренду. Фонд может использоваться для достижения следующих целей[4]:

- инвесторами - в качестве инструмента получения стабильного дохода;

- собственниками коммерческой недвижимости:

  • для превращения непрофильных активов в источник инвестиционных ресурсов для профильного бизнеса. Непрофильный объект передается в фонд, а полученные от размещения паев фонда средства идут бывшему владельцу недвижимости;
  • для получения преференций по налогу на прибыль и имущество (ЗПИФ, не являющийся сам по себе, юридическим лицом, получает ряд налоговых льгот, в частности, не уплачиваются: налог на имущество, земельный налог, налог на прибыль пайщики уплачивают только при погашении пая или при получении промежуточных выплат[5]);
  • для привлечения финансовых ресурсов за счет продажи части паев сторонним инвесторам при сохранении преимущественных прав на переданные объекты коммерческой недвижимости.


Основной доход пайщиков - арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта. Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:

  • периодически выплачивать пайщикам;
  • инвестировать в модернизацию и реконструкцию объектов для увеличения их стоимости и арендных ставок по ним;
  • инвестировать в покупку/строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой);
  • инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковских депозитах.

Рентный фонд может приобретать на внесенные средства объекты коммерческой недвижимости или сразу формируется ими. Управляющая компания заключает договор с эксплуатирующей компанией на управление объектами недвижимости. Эксплуатирующая компания берет на себя всю работу по управлению и содержанию объектов и передает чистый поток арендных платежей в фонд.

Требования к составу активов рентного ЗПИФа отличаются от аналогичных требований к ЗПИФу недвижимости.

В соответствии с требованиями Положения, в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории рентных фондов, могут входить только:

  1. денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
  2. недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
  3. акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов;
  4. паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква - значение «E», вторая буква - значение «U», пятая буква - значение «R»;
  5. долговые инструменты.
Сравнение возможностей инвестирования в ЗПИФН и ЗПИРФ показывает, что форма ЗПИФН вызывает у инвесторов больший интерес, чем ЗПИРФ, что подтверждается динамикой общего количества ЗПИФНов и ЗПИРФов, а также более низким порогом входа для ЗПИФН по сравнению с ЗПИРФом.


Возврат к списку